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  中国报告大厅网讯，2025年，房地产行业从增量市场转向存量市场的趋势愈发明显，房产中介行业也随之迎来深刻变革。在这一背景下，广州老牌房产中介合富置业与贝壳的合作引发广泛关注，这一动作不仅折射出传统房产中介面临的生存挑战，也凸显了行业资源整合与数字化转型的迫切性。

  一、房产中介存量房领域合作：资源联动与效率提升的双重诉求

  合富置业作为一家自 1997 年创立以来持续深耕广州市场的老牌房产中介，是当地近 3 年六大传统大型中介机构之一。其母公司合富辉煌是国内首家上市房地产服务商，业务涵盖一手营销代理、二手物业买卖和租赁等，多年来专注深耕中高端物业和豪宅市场，中高端物业成交量占比超过 45%。截至 2024 年年末，合富辉煌代理业务覆盖全国约 40 个大中型城市，代理专案约 600 个，二手分行数量约 70 家。

  近期，合富置业与贝壳在存量房领域开展合作，涉及合富置业位于广州的 60 家门店。双方表示，合作有利于实现资源互通与服务升级，合富置业的强大业脉与贝壳平台的线上资源深度联动，可扩大服务覆盖面，同时通过贝壳的数字化工具提升交易效率，发挥合富置业在高端市场、复杂交易中的专业优势。

  贝壳平台建立于强劲的云技术基础设施之上，功能全面，支持房产交易及服务从最初获客、经纪人合作、房源线索推荐管理、交易工作流程管理到付款、成交管理及其他居住服务的整个生命周期。在与其他品牌合作时，贝壳会提供访问平台上真房源库及模块的权限，合作的房产中介则需遵守贝壳的 ACN 网络(经纪人合作网络)以及平台的其他协议及实践，并按约定支付费用，收费方案由不同合作深度决定。值得注意的是，存量房业务是贝壳的基本盘，2024 年贝壳总交易额达 33494 亿元，其中存量房交易额为 22465 亿元，占比达 67%;2024 年贝壳净收入同比增长 20.2% 至 935 亿元，其中存量房业务净收入为 282 亿元，占比约 30%。

  合富辉煌近两年频繁提及推进 “数字化融合战略”，利用新媒体业务及互联网技术为公司线下交易服务赋能，以扩大资源整合规模，提升公司综合竞争力。其认为数字化战略是提升服务力和销售力的新型手段，是让线下交易实力如虎添翼的工具，而实实在在的转化率才是数字化战略的最终目标，这与贝壳的发展思路不谋而合。

  二、房产中介市场竞争：白热化下的格局调整

  随着房地产行业转向存量市场，房产中介行业之间的竞争愈发激烈。在广州，合富置业作为老牌中介，声量渐小。截至 2025 年 3 月末，其门店数量从 2024 年年末的 106 家减少至 92 家。而德佑品牌门店数量最多，达 1008 家，断崖式领先第二名。2025 年一季度，链家下属中介机构二手住宅网签记录总量为 1414 宗，德佑、中原地产、乐有家、住商不动产分别为 104 宗、86 宗、46 宗、30 宗，依次位列第一至第五名，对应期间内，合富置业二手住宅网签量仅有 10 宗。从店均网签量来看，链家旗下门店平均签约 6.5 宗，中原地产和乐有家分别为 1.4 宗和 1 宗，其余品牌店均网签量少之又少。

  《2025-2030年中国房产中介行业市场深度研究及发展前景投资可行性分析报告》指出，截至 2025 年一季度末，链家记录在职从业人员多达 8403 人，排名第一;德佑、裕丰地产、置家地产分列第二至第四位，记录在职从业人员均有上千人;合富置业在职从业人员为 834 人，店均人员数为 9.1 人。

  近年来，广州房产中介市场出现明显变化。2023 年之前，全市备案门店数量走势基本与备案中介机构数量一致，但近两年出现明显分化，备案中介机构数量小幅增加，备案门店数量则连续下探，其中 2023 年减少 355 家，2024 年减少 160 家。从备案中介机构平均拥有门店数量来看，从 2017 年平均每家中介机构拥有 2.1 间门店，下降至 2024 年的 1.3 家。行业中单一门店型的中介机构占比显著提升，“小微化” 特征更加明显。

  2024 年，广州市房地产中介行业中，直营品牌门店数量普遍有所下降，包括合富置业、裕丰地产、乐有家等;加盟类品牌门店数量则普遍上升，其中德佑、住商不动产分别增加 273 家、93 家。截至 2024 年年末，广州市共有备案中介机构 3459 家;全市备案门店(包括备案中介机构和分支机构)为 4444 家，规模与 2016 年(4446 家)相当。广州市备案门店数排名前 20 的中介机构中，大多数中介机构门店数量呈下降态势，其中裕丰地产、链家、乐有家、合富置业、中原地产和德诚行 6 家传统大型中介机构备案门店总量占比近几年连续下降。数据显示，2020 年 - 2024 年，广州 6 家传统大型中介机构备案门店数合计占比分别为 28.2%、26.6%、24.3%、20%、15.1%。2022 年 - 2024 年，合富置业备案门店数量分别为 162 家、129 家、97 家，其中 2024 年同比下降 24.8%。

  三、房产中介业绩压力：老牌机构的生存挑战

  作为合富置业母公司，合富辉煌已连续 4 年亏损。其主要从事提供物业代理服务、按揭转介服务、广告、市场推广服务、金融服务及投资控股业务，其中物业代理业务是主要收入来源，近年来该业务收入占比保持在 95% 以上。

  2021 年，合富辉煌增收不增利，且由盈转亏，当年营收约 71.66 亿港元，同比增长 16%，股东应占亏损达 5.45 亿港元(2020 年股东应占溢利为 1.84 亿港元)。报告期内，若干开发商为加快去化，把部分项目的营销统筹责任委托给合富辉煌旗下附属公司，但合富辉煌在联动各个推销渠道时需要支出大量外聘人手费用，在恶劣市场环境下，这种业务方式导致物业代理业务营运亏损。

  2022 年 - 2024 年，合富辉煌营收分别为 15.17 亿港元、12.95 亿港元、9.47 亿港元，连年下滑，股东应占亏损分别为 5.8 亿港元、5.31 亿港元、2.8 亿港元。截至 2024 年年末，合富辉煌持有现金及银行存款约 2.11 亿港元(2023 年为 2.99 亿港元)，借贷总额约 1.23 亿港元;2021 年 - 2024 年，合富辉煌全职员工人数从 1.93 万人持续减少至 4000 人。

  此前，合富辉煌曾有外部力量介入尝试改变困境，但未能成功。2024 年 5 月，合富辉煌创始人回归，再次担任董事会主席一职，期望引领公司穿越周期，向上生长。

  总结

  2025年房产中介行业在存量房市场主导的格局下，竞争与变革并存。合富置业与贝壳的合作，是传统房产中介应对市场变化的一次尝试，希望通过资源整合与数字化转型突破发展瓶颈。然而，市场竞争的白热化以及自身的业绩压力，都让其未来发展充满挑战。同时，广州房产中介市场的格局调整，也反映出行业 “小微化”、加盟品牌崛起等趋势。对于老牌房产中介而言，如何在激烈的竞争中找准定位，实现可持续发展，仍是需要不断探索的课题。

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